Nos ponemos a peritar

Buenas a todos.
Hoy, como muchos compañeros de profesión, me he dispuesto a peritar. Si tenemos en cuenta la vorágine constructiva que trajo la famosa burbuja inmobiliaria, sumada a la feroz crisis económica posterior que hizo que se sobreviviera como constructora escatimando calidades a favor de un presupuesto ajustado, nos encontramos con un país donde abundan las promociones inmobiliarias y las obras ejecutadas sin ningún rigor y sin cumplir los mínimos requisitos de calidad que la normativa exige.

Pero la época del todo vale en las obras pasó y la exigencia de los propietarios, cada vez mejor asesorados, salió a relucir en defensa de sus legítimos derechos al haber pagado importantes sumas de dinero por viviendas de baja calidad en muchos casos y que veían su precio inflado por culpa del elevado valor del suelo y del ansia incesante del promotor especulador. A este último actor del proceso yo le denomino inversor, ya que de promotor la inmensa mayoría tenían poco o poquísimo. Supongo que conoceréis casos en vuestro entorno por lo que obviare aportar datos, ya que no son objeto de esta entrada.

Bien, pues a través de un administrador de fincas me llega un encargo para presupuestar los honorarios por redacción de un informe  pericial que forme parte de una demanda contra una constructora por defectos severos en la ejecución de la obra.
Antes de aceptar el encargo, suelo visitar la promoción. En una primera visita se pueden determinar de manera preliminar las patologías a detectar y sobre todo el tiempo necesario para el encargo. Ya sabéis: tiempo es dinero.
Se podría definir tres tipos de informes periciales (aunque es una definición muy genérica):

- Informe del estado de unas obras o elementos de la misma, en el que detallamos las patologías detectadas.
- Informe con dictamen: además de detallar las patologías se definen sus posibles causas.
- Informe con dictamen y valoración: donde se valoran los daños causados, los costes de reparación tanto de construcción como de honorarios y demás.

HONORARIOS
A la hora de calcular los honorarios es básico que determinar el número de horas que vamos a emplear, entre visitas de campo y gabinete, así como los posibles gastos en caso de tener que asistir a juicio a ratificar las conclusiones del informe si el proceso judicial lo requiere.

PROCESO PRÁCTICO
Ni que decir tiene que se deben tener conocimientos amplios y suficientes para poder acometer el encargo. Nuestras titulaciones presuponen una formación adecuada para poder realizar cualquier peritación, pero os voy a dar un consejo: si no os veis con la capacidad suficiente por el motivo que sea para poder realizar el encargo correctamente es preferible ceder el encargo a un compañero o renunciar al mismo. Creedme que un perito con pocos conocimientos queda en evidencia no sólo delante de la sala (lo cual no beneficia a la parte a la que representa) sino que además puede perjudicar seriamente los intereses de su cliente. Por tanto, si os sentís capacitados, adelante. Si no, ya llegará vuestra oportunidad.

A la hora de analizar las patologías toda la información que podáis recabar nunca será suficiente. Como siempre me digo, prefiero que me sobre a que me falte. Fotografías, entrevistas con la propiedad y propietarios afectados, documentación técnica y jurídica de actuaciones anteriores, etc. Repito, es preferible salir con un remolque de datos que no tener todos los elementos de juicio necesarios.
Si fuesen necesarios realizar ensayos, catas, lo que sea, hacedlo. En muchos casos las  patologías no se pueden detallar en todo su alcance sin complementar la inspección ocular.

Con toda la información nos ponemos a redactar. Básicamente lo divido en cinco partes bien diferenciadas.

1.- Datos generales
En este apartado incluiremos los datos de la propiedad, los nuestros, la descripción del encargo, y por último una breve descripción de los antecedentes recopilados detallando de manera fiel los hechos ocurridos sin realizar ningún tipo de valoración.

2.- Trabajo de campo
En este apartado incluiremos el proceso práctico realizado, visitas con sus fechas, entrevistas con los propietarios, defectos observados y deficiencias, sin analizar las causas.

3.- Análisis de patologías y posibles causas
Aquí empleamos la pericia para detallar de manera pormenorizada las patologías detectadas, con ubicación en un plano si fuese necesario (muy recomendable) y adjuntando fotografías mediante llamadas, ya que éstas irán, al igual que los planos en otro apartado.

Deberemos reflejar a nuestro juicio las causas de la patología. En este punto haré una advertencia. El cliente no siempre tiene razón. Dictaminar lo que observéis y podáis probar, no lo que vuestro cliente o su letrado os diga que dictaminéis. Eso es cumplir con vuestro deber como perito, que luego os detallaré.

Procurad no recurrir a excesivos tecnicismos (ya sé que pensaréis que es nuestro lenguaje) ya que vuestra documento sirve para aclarar un procedimiento judicial y en la inmensa mayoría de los casos, los abogados y jueces tienen nulos conocimientos de esa materia. Por tanto hay que ser claros y concisos definiendo las cuestiones de manera sencilla.

Sería conveniente tener soltura en el manejo de normativa, haciendo referencia a ella tantas veces como sea necesario ya que es una herramienta que si es más fácil de interpretar por los juristas.

Si el informe incluye valoración deberéis adjuntar aquí el presupuesto de las actuaciones a realizar según vuestro dictamen, incluyendo costes de proyecto, direcciones facultativas, licencias y permisos, etc. Y recordad que en función de esa valoración girará la demanda, sumando otros gastos como son los honorarios del pericial, asistencia a juicio, costas procesales, etc.

4.- Conclusiones
En este apartado es donde resumir los resultados de vuestro informe. De manera simple, es decir: causa efecto. Y aquí quiero incidir en una cuestión primordial. En este apartado es donde dejáis definido, según vuestro leal saber y entender, el origen de las patologías y su posible culpable. No acuséis a nadie. Tan sólo limitaos a decir que se actuó de una manera que no cumplía normativa o que se han detectado graves defectos por falta de cuidado en la ejecución.  Somos peritos, somos técnicos. Nunca debemos actuar como legisladores. Corresponde a otros juzgar. 

Por último y como conclusión final debéis reconocer las consecuencias recogidas en las leyes de enjuiciamiento que tendréis si faltáis a vuestro deber como perito, jurando o prometiendo que habéis actuado de manera objetiva tomando en cuenta cuantos datos hayan sido suficientes sin el ánimo de favorecer ni perjudicar a ninguna de las partes. Así mismo declarad que habéis actuado según vuestro leal saber y entender sometiendo vuestro informe a uno mejor fundado y argumentado. Es decir, que habéis sido objetivos y que ningún caso habéis dictaminado de manera dirigida a favor de vuestro cliente. Cuidado con esta cuestión. Si el juez entiende que habéis faltado a vuestro deberr os podéis ganar una inhabilitación. Así pues sed rigurosos y objetivos.

5.- Anexos.
En este último apartado es donde incluiremos toda la documentación que creamos necesario aportar: planos, facturas, reclamaciones y en reportaje fotográfico. Aquí quiero destacar que citéis el modelo de cámara y número de serie de la misma y os guardéis a buen recaudo las fotografías. Si tenéis que hacer una puntualización de manera gráfica sobre alguna de ellas o varias, adjuntar la original y la modificada para que no quede la más mínima duda de vuestra buena fe a la hora de exponer vuestro informe.

Como consejo final y muy importante que no se os olvide incluir un índice y numerar las páginas. Sé que el comentario puede parecer ridículo y obvio pero ya he visto demasiados periciales sin numerar y llenos de post it en pleno juicio. Y no da buena imagen.

En próximas entradas adjuntare un pericial para que sirva de referencia y os comentaré aspectos a destacar en la asistencia a juicio.

Saludos y nos leemos.