ITE. Rigor vs. Economía y otras prácticas

Buenas a todos.

No podía faltar en los comienzos de este blog hacer una profunda reflexión sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE). A pesar de la entrada en vigor las Ley que implanta el Informe de Evaluación de Edificio (IEE), hablaré de éste en próximas entradas para despejar todo tipo de dudas que han surgido de manera lógica al coexistir ambos documentos.

Antes de nada os comentaré que las opiniones reflejadas en este blog son obviamente personales y que no necesariamente se puede estar de acuerdo con ellas ya que me baso en mi experiencia subjetiva y en la observación de las prácticas habituales que circulan por el mercado. Mantener la ética y dignificar la  profesión son principios que respeto y defiendo, en una lucha constante por derrotar al infame no todo vale.

De sobra seréis conocedores del proceso de obligatoriedad que los propietarios de Edificios tienen de cumplir las ordenanzas municipales de conservación de sus inmuebles. De cara a garantizar en buen estado de éstos, los Ayuntamientos requieren la ITE en función  básicamente de la antigüedad de la vivienda o cuando concurran otra serie de circunstancias especiales y específicas de cada corporación local. Así que os remito a las ordenanzas municipales de donde trabajéis para concretar las condiciones particulares.

EL ENCARGO
Una vez la comunidad es consciente de la obligatoriedad de pasar la ITE, contacta con un técnico competente bien directamente, bien a través del administrador de fincas.
El criterio a la hora de elegir al técnico, desgraciadamente se suele basar en factores económicos. Si no dispones de una buena red de contactos que avalen tu profesionalidad, los responsables de captar ofertas de honorarios recurren a San Google para encontrar la mejor oferta económica. 

HONORARIOS
El mercado persa de nuevo se instala de manera feroz en la puja, popularizando el y yo menos. A la hora de ofertar una ITE, hay que tener en cuenta muchos factores que ayudan a preparar una buena oferta:
- número de viviendas.
- tiempo por tanto que emplearás en realizar la visita de campo.
- edad del edificio: cuanto mayor sea la antigüedad del inmueble, mayores son las necesidades de conservación y por tanto mayores son las posibilidades de necesitar acciones de mantenimiento y conservación.

Estos factores influirán en el número de  horas que necesitaremos para la toma de datos y la inspección ocular, así como, en ciertos casos, la realización de pruebas adicionales para determinar la gravedad de las patologías que puedan presentarse.
Por tanto, y a criterio propio, suelo realizar una visita de observación a la finca antes de ofertar, recabar todo tipo de información que se pueda y calcular el tiempo que voy a tardar en tomar datos y realizar el informe. Y ya sabéis. Tiempo es dinero. Cuantas más horas mayor será el coste de la inspección. Y con un cerro de ITE a mis espaldas, lo del precio tarifa plana de honorarios me parece una temeridad, por las razones que pondré más adelante.

VISITA DE TOMA DE DATOS
Uno de los puntos más importantes, si no el que más, de este proceso. De manera previa a la visita, suelo anunciar ésta en el tablón de anuncios de la comunidad, así como entregar unos formularios para rellenar por los distintos propietarios. Es una tarea sencilla y que facilita mucho el trabajo. 

Os recomiendo de manera encarecida recopilar todo tipo de datos que podáis generar (fotografías, entrevistas con propietarios, etc.) y que os puedan aportar (ITE anteriores, histórico de obras, etc.). Mi opinión es que nada sobra y es preferible llevarse el maletero y la memoria de la cámara llena a tener que realizar varias visitas más de la cuenta, pues eso se traduce en tiempo y el tiempo es dinero.
Como bien sabréis los elementos a inspeccionar de manera obligatoria (con carácter general) son:
- estado y conservación de fachadas.
- estado y conservación de cubiertas.
- estado de estructura y cimentación.
- estado de red de saneamiento.
- estado de red de abastecimiento de aguas.
- condiciones de accesibilidad.
- comportamiento energético del inmueble.
Vamos a repasar cada uno de estos puntos para detallar las complicaciones que puedan surgir y como afrontarlas.

ESTADO Y CONSERVACIÓN DE FACHADAS
Un consejo importante: hay que ser meticuloso. Las ITE del todo a cien se centran en las ya míticas patologías de los revestimientos de cantos de forjado y fachadas. Una simple fisura es evidente que denota un revestimiento en mal estado, pero dichas fisuras pueden no aparecer y luego venir las sorpresas. Procurad tantear de la manera más adecuada y con la seguridad por delante, el grado de sujeción y agarre de aplacados y revestimientos.
Haced comprobaciones del estado de voladizos, cornisas y demás elementos que componen la fachada. Y si no pudierais acceder a puntos en los que creéis que puede presentarse una patología, encargad ensayos con los medios auxiliares técnicos y humanos que sean precisos. La ley os ampara y recordad que vuestra firma implica responsabilidad, y mucha. Así que como técnico redactor del informe, no escatiméis esfuerzos. Son consejos, no son órdenes. 

ESTADO Y CONSERVACIÓN DE CUBIERTAS
Si son accesibles, la inspección es bastante sencilla. De no ser así, es de vital importancia visitar todas y cada una de las viviendas de última planta, así como recopilar toda la información de actuaciones anteriores.

CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA
Si no se ve no existe. ¿Verdad?. Pues una cimentación o estructura en mal estado puede ser motivo de un derrumbe. El resto os lo podéis imaginar. En los formularios que se entrega a los propietarios se recoge información de cualquier patología al respecto. No restéis importancia a esta valiosa información. Estudiadla de manera meticulosa y si es necesario, realizad testigos para comprobar si las fisuras y grietas avanzan y por tanto la patología sigue viva. En este sentido os recuerdo que vuestra opinión es la única válida y que el típico eso lleva así años del vecino de turno no os va a eximir de vuestra responsabilidad en caso de siniestro.
Ni que decir tiene y sin pretender caer en el alarmismo que si se detecta el más mínimo peligro para los ocupantes del inmueble, dictaminar de manera urgente medidas a adoptar que pudieran incluir incluso el desalojo. No os voy a recordar la responsabilidad....

ESTADO DE RED DE SANEAMIENTO
Revisión de canalones, bajantes de pluviales y fecales. Aquí es muy importante además de un ensayo ocular, recopilar información de actuaciones previas.
Sobre arquetas y pozos, la misma consideración. Sería recomendable realizar un baldeo con la colaboración de los vecinos e inspeccionar arquetas y pozos siempre que sea posible. El pozo de salida debe ser accesible y por tanto se para comprobar el caudal de salida de aguas. Ante la mínima duda, solicitad un ensayo con cámara a una empresa de pocería. Una fuga en el saneamiento horizontal es de suma gravedad y puede descalzar una cimentación. 

ESTADO DE RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUAS

Revisión obligatoria de acometida, contador general y divisionarios, así como el material de las líneas de reparto a viviendas. Con materiales en desuso pueden aparecer faltas de caudal o agua con color o sabor extraños. Podéis solicitar la realización de toma de muestras y análisis del agua a un laboratorio homologado.

CONDICIONES DE ACCESIBILIDAD
Este apartado no es vinculante hasta cierto punto. Me explicaré. Se tendrán que estudiar los elementos de accesibilidad del inmueble y su estado de conservación. De no ser óptimo, se propondrán las medidas correctoras oportunas, pero en ningún caso se podrá dictaminar como desfavorable una ITE de un edificio por no ser accesible. 

COMPORTAMIENTO ENERGÉTICO DEL INMUEBLE
Perdonad que lo llames así, pero este apartado que tampoco es vinculante, recoge de manera somera ciertas características del inmueble para determinar de forma sucinta el comportamiento energético del edificio. Este apartado NUNCA suple al certificado de eficiencia energética del inmueble. Es un dato estadístico sin relevancia dado que certificar el inmueble completo requiere de un estudio más complejo y concluyente que en reflejado en este apartado.

OTRAS CONSIDERACIONES
A pesar de la no obligatoriedad de inspeccionar otros elementos distintos a los expuestos, suelo incluir en el informe la revisión del estado de la acometida eléctrica y los cuartos de contadores eléctricos, así como el análisis de los recorridos de evacuación y elementos de PCI del inmueble. Estos elementos se rigen por su propia normativa pero nunca está de más.

AL GABINETE

Una vez tomados todos los datos, deberemos interpretarlos y certificar si con las condiciones que hemos observado y con toda la información de la que disponemos, el resultado de la ITE es favorable o desfavorable.

Suelo utilizar un software propio que me he creado con una plantilla de Excel y que de manera muy gráfica, realiza una presentación muy correcta de los resultados obtenidos, analizando, el estado, las deficiencias encontradas y las medidas correctoras propuestas.

Me parece bastante más profesional que entregar un impreso del Ayuntamiento de turno diciendo que es favorable o desfavorable, pero como ya he dicho antes, son consejos y opiniones. Cada cual es libre de actuar según su profesionalidad.

Si habéis tenido paciencia y habéis llegado hasta aquí, os habréis dado cuenta de que el trabajo que hay que realizar para hacer una ITE correctamente lleva muchas horas de trabajo. Y siento repetirme, pero horas son dinero. Por eso suelo renegar de las ITE del todo a cien. Es probable que la crisis de trabajo existente haga que muchos compañeros tiren por tierra los honorarios por pura necesidad. Mi sentido de la responsabilidad me hace ser totalmente contrario a estas prácticas. Al fin y al cabo, prefiero no dormir preocupado por no tener trabajo que no hacerlo por haber firmado un documento del que me responsabilizo y que puede tener consecuencias legales muy graves.

Pero es un consejo.

Saludos y nos leemos.