ITE: Otras prácticas 3

Buenas a todos.

Continúo con la descripción de nuevos casos recopilados en el anecdotario y recogidos de las diversas colaboraciones que vengo efectuando a lo largo de los años con Administradores de Fincas en la Comunidad de Madrid.

Antes de continuar me gustaría dejar claro que determinadas entradas de este blog no tienen la intención de convertirse en el azote de la profesión. Tampoco pretendo con mi opinión, generalizar las actuaciones que denuncio. Estoy plenamente convencido de que la gran mayoría de mis compañeros actúan con una ética irreprochable. Pero todos y cada uno de los casos que describo son reales y la mayoría están inmersos en un procedimiento judicial para depuración de responsabilidades. 

Si algo pretendo, desde la humildad de mi púlpito digital, es la de luchar por dignificar la profesión e intentar arrinconar a todos los mercenarios y lacayos de la mala praxis en beneficio del colectivo. Dicho queda.

Mi abuelo, que era muy sabio, me dijo un día que en Italia lo llaman mafia y en España lo llamamos picaresca. Sea como fuese la forma de llamarlo, hoy voy a exponer otro de los encargos que por mucho que intento encontrar en los trámites digitales del Colegio, no acierto a divisar. Me estoy refiriendo a la PRE ITE.  

Ésta es una práctica importada de los talleres de automóviles pero al estilo albañil. Me explico.

El técnico bondadoso con el que contactan para realizar una ITE, propone al cliente la realización de una visita previa con el fin de detectar todas las patologías y defectos que presente su edificación, para, una vez realizadas las obras oportunas, pasar la inspección favorable. 

Desgranemos el negocio. El técnico ofrece realizar esa inspección o pre inspección a un precio muy inferior del que en su día acordó por realizar la ITE. Ese documento no tiene carácter legal ninguno, pero el propietario ya es consciente de los problemas de su edificación. 

El técnico (y aquí empieza a ponerse interesante) le ofrece la posibilidad de realizar las reparaciones según el listado de ese documento y tanto el coste del informe previo como la ITE favorable quedan incluidas en el coste de las obras. ¡Qué gran ahorro para la comunidad!. 

Detrás del técnico hay una constructora, que es de donde el técnico obtiene su beneficio. Lógico. 

Dado que la ética del técnico deja muchísimo que desear, las patologías se magnifican y os ilustraré con casos reales:

Comunidad de propietarios en Madrid.
Estado de fachadas interiores: presentaba zonas de deterioro de revestimiento en un porcentaje inferior al 20% (de 350 m2 de superficie). Solución: picado y revestimiento con mortero mono capa en toda su superficie. Por supuesto el técnico cobró además la DF de andamio.

Comunidad de propietarios en Madrid.
Sumideros de cubierta  plana de diámetro insuficiente y zonas de impermeabilización en mal estado y reparadas con cloro caucho.
Solución: sustitución de bajantes y sumideros, levantado de la totalidad de tela asfáltica y colocación de nueva tela autoprotegida (540 m2).

Comunidad de propietarios en Madrid.
Bandejas de terrazas con pintura desprendida y frentes de forjado fisurados. Solución: andamio en toda la fachada (DF incluida) y revoco de su totalidad (165 m2).

Os podría seguir dando ejemplos pero creo que os va quedando claro. 

A estas cuestiones habría que añadir una cuestión fundamental: la Licencia de Obras. 

En caso de dictaminar una ITE desfavorable y registrarla en el Ayuntamiento, éste, tras comprobar los desperfectos dictará una orden de ejecución (o eso dice la teoría). En estos casos que os comento se solicita licencia de obras, con el correspondiente coste de preparación de documentación que se lleva el técnico. 

Técnico muy avispado y que perfectamente sabe como lidiar en las juntas de distrito municipales para justificar las obras a realizar en un inmueble para cumplir con la ITE pero que no lo ha pasado ya que no consta informe desfavorable. Estas prácticas se producen con mayor asiduidad en los primeros meses del año dado que el inmueble tiene la obligación de pasar la ITE a lo largo de todo el año. Brillante a la par que vergonzoso.

Por último os contaré una práctica muy extendida que consiste en el incremento de coste de los honorarios a medida que avanza el año. La misma inspección realizada en enero puede tener un incremento de precio en honorarios del 30% si se realiza en el último trimestre. 

Cualquiera de nosotros sabe el tiempo que se debe dedicar en realizar la inspección y la documentación adjunta. Puede y debe sufrir un incremento de coste por la superficie y número de viviendas a inspeccionar, pero también sabemos que si nos encargan una inspección en un plazo no suficiente para poder realizar correctamente el encargo, ni por todo el oro del mundo se puede registrar en plazo. Claro, se cobra a precio de oro, se tramita fuera de plazo y los problemas a la comunidad. 

En fin. Espero haber dado unas pinceladas de las prácticas más comunes con las que me he topado para que os sirvan de experiencia y podáis sacar vuestras propias conclusiones.

Os emplazó al la próxima entrega de la saga ITE donde os adjuntaré unos modelos de fichas de toma de datos y un algún software gratuito con el que poder realizar el informe ITE.

Saludos y nos leemos.