Buenas a todos.
No podía resistirme a dedicar una entrada al Informe de Evaluación de Edificios. Os dejo el enlace de acceso del Real Decreto.
La entrada en vigor de este Decreto, como cualquier procedimiento de este tipo genera y cómo no podía ser de otra manera, ha sembrado el caos absoluto no sólo entre los propietarios sino entre los técnicos, administradores de fincas y otros agentes que intervienen en esta cuestión. Voy a describir de manera sencilla en qué consiste este documento para después despejar todas las dudas que pueda.
El IEE nace como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se trata de crear un documento que tenga el mismo formato en todo el territorio español ya que, entre otras cosas, es el documento exigido por el Ministerio de Fomento para poder solicitar subvenciones para las obras de conservación, mejora de las condiciones de accesibilidad y eficiencia energética de los inmuebles. Dichas ayudas serán otorgadas por el propio Ministerio de Fomento y gestionadas a través de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas. Hasta aquí todo medio bien.
Hay quien opina que el IEE no deja de ser una ITE a la que se le añaden de manera más exhaustiva las condiciones de accesibilidad del inmueble así como el Certificado de Eficiencia Energética del mismo. Algunos Ayuntamientos como el de Madrid ya reflejaban estas circunstancias, pero como mero complemento a las cuestiones principales de la ITE y en ningún caso vinculante (en el IEE tampoco, ahora lo veremos).
La primera parte del informe no deja de ser una ITE pura y dura, es decir, fachadas, cubiertas, cimentación y estructura y redes de abastecimiento de aguas y saneamiento. Si se pone especial hincapié en definir el estado de conservación, patologías detectadas y medidas de solución propuestas, cuestiones que, como ya indiqué en una entrada anterior dedicada a la ITE, deberían ser reflejadas en un informe detallado que algunos técnicos realizamos pero que en absoluto es obligatorio. Donde realmente se avanza y de manera significativa es el estudio de accesibilidad así como en la certificación energética del edificio. Veámoslo.
Se analizarán los recorridos de evacuación estudiando las condiciones de accesibilidad de los mismos y proponiendo las medidas correctas para poder conseguir esa característica de ser accesible. Bien. Esta modificación realmente va a marcar las intervenciones que se deben realizar en el inmueble para que éste sea accesible.
En el apartado de Certificación Energética, hay que realizar un Certificado del Inmueble completo y no solo definir ciertos parámetros de carácter orientativo (como se venía haciendo por ejemplo en Madrid), así como definir las medidas de mejora a aplicar en el edificio para conseguir una mejor eficiencia energética.
Estos dos últimos aspectos me parecen fundamentales. El primero para garantizar la seguridad en los recorridos de evacuación del edificio (siempre que técnicamente sea posible y que los propietarios decidan acometer las obras necesarias). El segundo porque al emitir el Certificado de Eficiencia Energética del Inmueble completo, éste tiene validez de manera individual para cada una de las viviendas que lo componen (aunque yo soy de los que opina que es más exhaustivo el estudio particularizado de viviendas para conseguir un resultado más exacto) con el consiguiente ahorro económico para los propietarios.
Cabe destacar que ninguno de estos dos apartados son de carácter vinculante. Es decir, no existe obligatoriedad por parte del propietario del inmueble de realizar las medidas propuestas por el técnico redactor. No obstante, si fuesen partidarios de realizarlas, deberán hacerse según las prescripciones dictaminadas por el técnico en el IEE.
Existe un modelo oficial que se realiza on line a través de la página web del Ministerio de Fomento. Os adjuntio el enlace:
Os tendréis que dar de alta de manera gratuita para acceder a la aplicación
Hasta aquí vamos bien, ¿no?.
Otra cuestión que se plantea es qué técnicos son competentes para la realización del IEE. El articulado de la Ley cita lo siguientes:
“El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en las comunidades autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos. A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe, según lo establecido en la disposición final primera.”
A lo que además añade una disposición final que reza lo siguiente:
“Mediante Orden del Ministro o Ministra de Industria, Energía y Turismo y del Ministro o Ministra de Fomento, se determinarán las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios, así como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la complejidad del proceso de evaluación”.
En resumen: Arquitectos y Arquitectos Técnicos principalmente, dejando abierta la puerta a aquellas titulaciones cuyos conocimientos y experiencia les permitan afrontar el estudio de las condiciones del edificio dada la complejidad que en algunos casos lleva.
Sin ánimo de pecar de corporativismo, creo sinceramente que Arquitectos y Arquitectos Técnicos son los más cualificados para la realización de este encargo, dado que son los profesionales que mayores conocimientos tienen sobre el papel referente a procesos constructivos. Pero esta es una opinión personal.
La siguiente cuestión que surge es quién tiene la obligatoriedad de realizar dicho informe y en qué plazos. Y aquí es donde viene el auténtico caos y se plantean las mayores dudas que trataré de resolver.
En primer lugar dejaré claro que a día de hoy, aun a sabiendas de la entrada en vigor del Real Decreto citado, los Ayuntamientos no recogen todavía en sus protocolos administrativos el trámite para admitir el IEE. Cierto. Difícil pues que puedan exigir este documento sin tan siquiera saber cómo realizarlo.
Dando por hecho que los Ayuntamientos estuvieran a día de hoy puestos al día para tramitar y registrar el IEE los supuestos y plazos que se contemplan son los siguientes:
a).- Las edificaciones de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de Junio de 2013, tuviesen ya una antigüedad superior a 50 años tendrán como fecha tope el 28 de Junio de 2018.
b) Las construcciones de tipología residencial de residencia colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de cincuenta años, desde el 28 de Junio de 2013, en el plazo máximo de 5 años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad.
Tanto en los presuntos de esta letra, como en los de la letra a) precedente, si las construcciones contaran con una ITE actual, efectuada conforme a su normativa aplicable, ya antes del 28 de Junio de 2013, solo se demandará el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión conforme con aquella normativa, siempre y cuando exactamente la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si de esta manera fuere, el IEE va a deber cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica efectuada.
c) Las edificaciones cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el propósito de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o bien eficacia energética, en data precedente a la formalización de la solicitud de la pertinente ayuda.
d) El resto de las edificaciones, cuando de esta manera lo determine la normativa autonómica o bien municipal, que va a poder establecer especialidades de aplicación del convocado informe, en función de su localización, antigüedad, tipología o bien empleo predominante.
En resumen y para no liarnos:
1.- Aquellos edificios que a fecha 28 de Junio de 2013 no dispongan de ITE favorable, tendrán un plazo de 5 años (a contar desde el 28 de Junio de 2013) para realizar el IEE.
2.- Aquellos edificios que tengan a día 28 de Junio la ITE pasada con resultado favorable, tendrán hasta el 28 de Junio de 2018 para complementar los aspectos que añade el IEE, es decir, accesibilidad y eficiencia energética.
3.- Todos aquellos inmuebles que quieran solicitar una subvención para mejorar la accesibilidad y la eficiencia energética del mismo.
Dado que como he comentado antes muchos Ayuntamientos no disponen de los medios adecuados para el registro del IEE, mi consejo es que se realice el IEE completo y en caso de ir al registro municipal a presentarlo, si no nos lo aceptan (ya ha ocurrido), presentar el certificado de ITE con la mera referencia a accesibilidad y eficiencia energética.
Es evidente que para poder exigir a los propietarios el cumplimiento de una normativa, las corporaciones locales deben de estar dotadas de los medios necesarios para poder hacerlas efectivas. En un Ayuntamiento de la periferia de Madrid (me permitiréis que no lo cite ya que tengo muchos frentes abiertos en él) hace dos años no sabían que documentación había que presentar junto con el acta de Inspección de la ITE. Sin palabras.
Con respecto a las subvenciones, uno de los grandes reclamos de este procedimiento os recomiendo que consultéis la disponibilidad de subvenciones ya que es una partida presupuestaria que adjudica el Ministerio de Fomento a las Comunidades Autónomas y que no son ilimitadas. Os comento esto porque la comunidad o propietario del inmueble tendrán que hacer frente a los costes de las obras y luego esperar a que, si les conceden la subvención y hay fondos, se les abonen las cantidades, cantidades por cierto que tiene un límite y que no cubren la totalidad de las actuaciones a realizar.
En resumen, dada la lentitud con la que los procesos administrativos se implantan en este país, recomendó prudencia a la hora de actuar y asesorar. No se trata de coger un encargo de cualquier manera.
Recabad tanta información como os sea posible previo al inicio de los trámites para evitar situaciones desagradables con vuestros clientes. Como digo siempre, esto es un consejo. A partir de ahí cada profesional que actúe como estime oportuno.
Espero no haber arrojado más dudas de las ya existentes y si por lo menos alguno de vosotros ha conseguido sacar algo en claro, ya me puedo dar por satisfecho.
Saludos y nos leemos.
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