ITE: Otras prácticas 3

Buenas a todos.

Continúo con la descripción de nuevos casos recopilados en el anecdotario y recogidos de las diversas colaboraciones que vengo efectuando a lo largo de los años con Administradores de Fincas en la Comunidad de Madrid.

Antes de continuar me gustaría dejar claro que determinadas entradas de este blog no tienen la intención de convertirse en el azote de la profesión. Tampoco pretendo con mi opinión, generalizar las actuaciones que denuncio. Estoy plenamente convencido de que la gran mayoría de mis compañeros actúan con una ética irreprochable. Pero todos y cada uno de los casos que describo son reales y la mayoría están inmersos en un procedimiento judicial para depuración de responsabilidades. 

Si algo pretendo, desde la humildad de mi púlpito digital, es la de luchar por dignificar la profesión e intentar arrinconar a todos los mercenarios y lacayos de la mala praxis en beneficio del colectivo. Dicho queda.

Mi abuelo, que era muy sabio, me dijo un día que en Italia lo llaman mafia y en España lo llamamos picaresca. Sea como fuese la forma de llamarlo, hoy voy a exponer otro de los encargos que por mucho que intento encontrar en los trámites digitales del Colegio, no acierto a divisar. Me estoy refiriendo a la PRE ITE.  

Ésta es una práctica importada de los talleres de automóviles pero al estilo albañil. Me explico.

El técnico bondadoso con el que contactan para realizar una ITE, propone al cliente la realización de una visita previa con el fin de detectar todas las patologías y defectos que presente su edificación, para, una vez realizadas las obras oportunas, pasar la inspección favorable. 

Desgranemos el negocio. El técnico ofrece realizar esa inspección o pre inspección a un precio muy inferior del que en su día acordó por realizar la ITE. Ese documento no tiene carácter legal ninguno, pero el propietario ya es consciente de los problemas de su edificación. 

El técnico (y aquí empieza a ponerse interesante) le ofrece la posibilidad de realizar las reparaciones según el listado de ese documento y tanto el coste del informe previo como la ITE favorable quedan incluidas en el coste de las obras. ¡Qué gran ahorro para la comunidad!. 

Detrás del técnico hay una constructora, que es de donde el técnico obtiene su beneficio. Lógico. 

Dado que la ética del técnico deja muchísimo que desear, las patologías se magnifican y os ilustraré con casos reales:

Comunidad de propietarios en Madrid.
Estado de fachadas interiores: presentaba zonas de deterioro de revestimiento en un porcentaje inferior al 20% (de 350 m2 de superficie). Solución: picado y revestimiento con mortero mono capa en toda su superficie. Por supuesto el técnico cobró además la DF de andamio.

Comunidad de propietarios en Madrid.
Sumideros de cubierta  plana de diámetro insuficiente y zonas de impermeabilización en mal estado y reparadas con cloro caucho.
Solución: sustitución de bajantes y sumideros, levantado de la totalidad de tela asfáltica y colocación de nueva tela autoprotegida (540 m2).

Comunidad de propietarios en Madrid.
Bandejas de terrazas con pintura desprendida y frentes de forjado fisurados. Solución: andamio en toda la fachada (DF incluida) y revoco de su totalidad (165 m2).

Os podría seguir dando ejemplos pero creo que os va quedando claro. 

A estas cuestiones habría que añadir una cuestión fundamental: la Licencia de Obras. 

En caso de dictaminar una ITE desfavorable y registrarla en el Ayuntamiento, éste, tras comprobar los desperfectos dictará una orden de ejecución (o eso dice la teoría). En estos casos que os comento se solicita licencia de obras, con el correspondiente coste de preparación de documentación que se lleva el técnico. 

Técnico muy avispado y que perfectamente sabe como lidiar en las juntas de distrito municipales para justificar las obras a realizar en un inmueble para cumplir con la ITE pero que no lo ha pasado ya que no consta informe desfavorable. Estas prácticas se producen con mayor asiduidad en los primeros meses del año dado que el inmueble tiene la obligación de pasar la ITE a lo largo de todo el año. Brillante a la par que vergonzoso.

Por último os contaré una práctica muy extendida que consiste en el incremento de coste de los honorarios a medida que avanza el año. La misma inspección realizada en enero puede tener un incremento de precio en honorarios del 30% si se realiza en el último trimestre. 

Cualquiera de nosotros sabe el tiempo que se debe dedicar en realizar la inspección y la documentación adjunta. Puede y debe sufrir un incremento de coste por la superficie y número de viviendas a inspeccionar, pero también sabemos que si nos encargan una inspección en un plazo no suficiente para poder realizar correctamente el encargo, ni por todo el oro del mundo se puede registrar en plazo. Claro, se cobra a precio de oro, se tramita fuera de plazo y los problemas a la comunidad. 

En fin. Espero haber dado unas pinceladas de las prácticas más comunes con las que me he topado para que os sirvan de experiencia y podáis sacar vuestras propias conclusiones.

Os emplazó al la próxima entrega de la saga ITE donde os adjuntaré unos modelos de fichas de toma de datos y un algún software gratuito con el que poder realizar el informe ITE.

Saludos y nos leemos.

Nos ponemos a peritar: perito de parte a juicio

Buenas a todos.
Continúo con las entradas dedicadas al arte de peritar.  Hoy voy a hablar de una de las diferentes formas en las que un perito puede intervenir en un procedimiento judicial, bien como perito de parte o como perito judicial. En este caso, el perito de parte.

Cuando se produce un conflicto entre los intereses de dos o más partes, se pueden demandar nuestros servicios para aportar nuestro dictamen como acto probatorio en defensa de los intereses del demandante. Éste, por medio de su letrado, interpone una demanda en la que nuestro documento va a ser una parte fundamental de su estrategia. 

Como os comenté la última vez, nuestro deber es el de actuar como profesionales, dictaminando lo que según nuestro leal saber y entender creamos que ha ocurrido. Y pondré mucho énfasis en esto: NUESTRO LEAL SABER Y ENTENDER. 

Es obvio que os contrata un cliente al que representa un letrado y a ambos les interesa que nuestro documento deje claramente definida una postura victoriosa. Obvio, si, pero con matices. Nunca, repito, nunca faltéis a vuestro deber como perito. La línea que separa la ética de la codicia y,  en definitiva, de una mala praxis es muy delgada, y más vale un mal juicio que una buena inhabilitación, o cosas peores.
Hay que defender los intereses del cliente, es cierto, pero actuando con la mayor objetividad posible y siendo imparciales.

En el momento en el que la parte contraria recibe la demanda, su letrado va a contratar a otro perito, compañero nuestro, con instrucciones muy precisas de coger nuestro dictamen y escudriñar hasta la última coma, en busca de cualquier cuestión que pueda hacer temblar la estrategia de la parte contraria.

Como respuesta a la demanda presentada por nuestro cliente, llegará una contestación en la que, de manera resumida vendrá a decir que no tiene razón y que nuestro informe, ése que hemos preparado con tanto cariño, es una ofensa a la profesión. 

Cuando esto ocurra, que ocurrirá, lo primero que deberíais hacer es guardar el orgullo a buen recaudo. Leed con atención el argumentario de la otra parte y reflexionad sobre sus exposiciones. Hemos desarrollado un buen trabajo y la obligación de la parte contraria es demostrar todo lo contrario y hacer trizas nuestra postura. 

Esa misión se le encarga, como os decía antes, a un compañero, actuando también como perito de parte. Es evidente que ante una misma patología no puede haber por lo general múltiples orígenes. Y debéis tener clara vuestra postura. Aquí es cuando os empezarán a hacer dudar de vuestro trabajo, pero actuando con objetividad y creyendo en vuestros argumentos os debéis mantener firmes. 

EL JUICIO
Hasta ahora habíamos realizado un fantástico trabajo y meses después nos quieren hacer creer que somos unos incompetentes. Si pensáis que ese era el peor trago que os harían pasar, esperad, seguid leyendo.

Comienza el juicio, generalmente con retraso (esto es España) y aparecen los primeros momentos tensos. Ambas partes junto a sus letrados ya togados, procuradores y los peritos. De repente, enfrente de vosotros se encuentra el perito contrario, ése que ha pisoteado vuestro orgullo. Y además lleva un montón de documentación. Y mientras la ojea habla con el letrado contrario y os mira. La tensión crece por momentos.

El secretario o secretaria nos pide los DNI y da acceso a la sala a demandante y demandado junto a sus letrados. Y ahí estamos. Perito frente a perito. Sin cruzar una mirada. Tan sólo un pensamiento compartido que dice TE VOY A MACHACAR. 

Y tras la tensa espera, la puerta de la sala se abre y pronuncian nuestro nombre. Y ahí vamos. No ubicamos a nadie en la sala, tan sólo al juez, el micrófono, un cuadro del Rey y un pensamiento de ¿SERÁ VERDAD QUE ME VAN A MACHACAR?. 

Cuando hayáis quemado toda la adrenalina, templad los nervios si no queréis ser un flan en manos del letrado contrario y un técnico inexperto y timorato delante del juez.

Tras prestar juramento alegando que vais a decir la verdad en vuestro testimonio, se os pedirá que si os ratificáis o no en vuestro informe, a lo que debéis contestar que si.

Empieza el turno del letrado de vuestra parte. Aquel que ha ensayado con vosotros la defensa y que confía en vuestro buen hacer para salir victorioso. Obviamente os hará preguntas a las que responderéis con la misma sabiduría que si os preguntan vuestros apellidos.  

Ésta es la parte en la que los nervios iniciales empiezan a desaparecer, hasta que escucháis la frase NO TENGO MÁS PREGUNTAS.

En ese momento es el turno de la parte contraria. El sudor frío que parecía olvidado vuelve a nacer y os recorre de arriba a abajo. Y comienza el turno de preguntas. Escuchad con atención y sed claros y precisos en las respuestas. La intención del letrado contrario será la de haceros dudar hasta de vuestro nombre, buscando desmontar vuestra valía y poneros como un trapo delante del juez. 

Aquí los nervios no valen. Si no entendéis una pregunta pedid que se os repita. No entréis al trapo de provocaciones y otras tácticas que sólo llevan a un fin: el de desacreditar vuestro trabajo. Tened en cuenta que debéis mantener vuestra postura firme, ésa a la que habéis llegado tras un estudio laborioso y meticuloso empleando todo vuestro saber.

Emplead el lenguaje más sencillo posible, sin atropellaros, con calma, demostrando que a pesar de los intentos de vuestro enemigo, vuestros argumentos son irrefutables, pero sin pecar de soberbios. Todo en su justa medida. Se trata de convencer al juez de vuestras posturas, de que habéis sido objetivos y nada más. Y mantened la calma ante eventuales sorpresas en forma de tretas por parte del abogado contrario encaminadas a hacer dudar de vuestra credibilidad. Contestad con sinceridad y con el rigor que vuestros conocimientos os permitan. 

Cuando la parte contraria se haya cansado de repartir o simplemente agote su listado de preguntas pronunciará la frase NO HAY MÁS PREGUNTAS. 

Vuestro trabajo en el juicio ha terminado. El sufrimiento no. Os sentáis en la sala y entra el otro perito (si la parte demandante no tiene más testigos). 

Ese que ha estado fuera esperando, afilando los dientes y que tras el acto protocolario de juramentos y demás se somete a las preguntas del letrado de su parte. La mayor parte de ellas harán alusión a vuestro informe, a vuestra actuación como perito. Intentando demostrar vuestra poca valía y vuestra falta de imparcialidad y de objetividad a la hora de peritar. 

Cuando el letrado termine con el perito, será turno de nuestro letrado, y tratará de hacer con él lo mismo que el otro letrado ha intentado hacer con vosotros.

Una vez terminado su turno y acabadas las preguntas llega el turno de los alegatos. De nuevo a escuchar el discurso por un lado de un letrado diciendo que eres Dios y del otro diciendo que eres el demonio. 

Una vez terminados los alegatos, el juez puede creer que tiene la suficiente información para poder sentenciar o por el contrario, necesitar una nueva opinión sobre el asunto para lo cual se precisará la designación de un perito judicial. 

Esta parte la reservo para otra entrada. Esta pequeña dramatización viene a explicar más o menos la asistencia a juicio como perito de parte.

Espero que os haya sido como siempre de utilidad.

Lo prometido es deuda y os adjunto un informe pericial para que podáis observar las cuestiones que se abordaron en anteriores entradas. Por cuestiones legales se han suprimido todos los datos de terceros.

Ejemplo de Informe Pericial

Saludos y nos leemos.

Declaración Responsable de Actividad

Buenas a todos.
Empezamos con las entradas dedicadas a la tramitación de licencias por el procedimiento de declaración responsable.
La licencia de actividad es un documento que acredita al titular de la misma a poder ejercer su actividad en el local elegido siempre y cuando cumpla con las distintas ordenanzas y normativas correspondientes en función de la actividad a desarrollar. 

Este procedimiento de manera general se aplica a aquellas actividades clasificadas como inocuas, que son aquellas que no generan impacto ambiental (ruido, residuos peligrosos, manejo de sustancias inestables, etc.) o que no necesitan de inspecciones o permisos especiales de otro organismo municipal o autonómico.
La declaración responsable nace como iniciativa para agilizar la tramitación de la puesta en marcha de una actividad (de las incluidas en las que pueden optar a este procedimiento) y de esta manera, dinamizar la economía. Los objetivos de esta iniciativa a pesar de estar claros suponen ciertos riesgos ya que es el titular de la actividad, con conocimientos técnicos o no, el que declara bajo su responsabilidad que el local donde pretende ejercer su actividad cumple con todos los requisitos relativos a las ordenanzas municipales y está en posesión de la documentación correspondiente que lo  acredite. 
Dicha actuación puede realizarla el propio titular de la actividad, aportando la documentación que le solicite la autoridad municipal. 

Este trámite se puede realizar directamente en el Ayuntamiento o a través de los servicios de una Entidad Colaboradora o ECLU. 

Estas entidades agilizan los trámites mucho, por lo que llevan un coste aparejado que tendrá que asumir el cliente.
El Ayuntamiento comunicó que iba a aumentar la dotación de técnicos para la gestión de Licencias de Actividad. A día de hoy, seguimos esperando.

La documentación necesaria para poder tramitar este procedimiento sería, a grandes rasgos, la siguiente (optando por no acudir a una ECLU, es decir, realizando nosotros las gestiones al cliente):

1.- Impreso de declaración responsable.
En este documento, además de aparecer los datos del titular, ubicación y descripción de la actividad a desarrollar, se describen las características tanto del local como de los distintos requisitos exigibles en materia de cumplimento de ordenanzas municipales, tales como accesibilidad, equipos instalados, sistemas de climatización y ventilación, sistemas de evacuación y protección contra incendios, etc. 

2.- Documentación acreditativa del titular:

- Si el titular es persona física: fotocopia DNI o NIE.

- Si el titular es una persona jurídica: CIF, escritura de constitución, DNI o NIE del representante legal de la entidad jurídica y documento que le acredite como representante.

3.- Justificante de abono de tasas por prestación de servicios urbanísticos. 
Es una cantidad que fija el Ayuntamiento por tramitar el expediente.

4.- Justificante de pago del Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO):

en el supuesto de que se realicen obras. En Madrid existe una bonificación para emprendedores pero hay que estar atento a las ordenanzas fiscales reguladoras.

5.- Justificante de abono de tasas por ocupación de vía pública. 

En el caso de colocar contenedores de escombros, andamios o cualquier elemento que requiera ser fiscalizado.

6.- Documento Técnico: 

no es necesario redactarlo por un técnico pero dadas las características del propio documento y que os describo a continuación, es muy recomendable. Dicho documento debe contener:

Memoria: Describiendo la actividad que se pretende desarrollar, las posibles obras a realizar y las características del local y sus instalaciones. En caso de hacer obras se adjuntará el presupuesto de las mismas (entre otras cosas para el cálculo del ICIO).

Planos: en los que se incluirán los siguientes:

- Plano de situación del local.

- Plano de ubicación del local dentro del edificio, indicando los accesos del mismo desde la vía pública. Este plano es de vital importancia para detallar los recorridos de salida, sus   dimensiones y las posibles interferencias con otros locales o elementos existentes.

- Plano de estado actual tal y como se encuentra el local antes de acometer las obras de adecuación (si fuesen necesarias).

- Plano de estado reformado que refleje el estado final una vez adecuado para la actividad.

- Planos de alzados de fachada tanto en estado actual como reformado, siempre que se realicen obras exteriores. Cuidado con este apartado que es de vital importancia ya que habrá que prestar especial atención a si la fachada está protegida o no (según el PGOU del Ayuntamiento correspondiente) y si se modifica de manera sustancial y sin afectar a estructura, necesitará el permiso de la Comunidad de Propietarios, siempre que el local esté bajo el Régimen de Propiedad Horizontal de la finca en la que se encuentra y no dígalo contrario en los estatutos de la misma. Estado actual y reformado.

- Secciones del local reflejando los estados actual y reformado en caso de acometer obras.

- Planos de justificación de las medidas de accesibilidad.

- Plano de elementos de PCI así como indicar la sectorización de incendios y la resistencia al fuego de los elementos que componen tanto la envolvente del local como las particiones interiores (no es obligatorio pero yo lo incluyo y lo recomiendo encarecidamente).

Otros Documentos: habrá que aportar lo siguiente:

- Ficha técnica y catálogo de los aparatos de aire acondicionado que se vayan a colocar (si ya los hubiese habrá que investigar si se han colocado de manera legal).

- Ubicación de máquinas exteriores para determinar las posibles molestias en cuanto a ruido generado hacia el resto de vecinos o inmuebles colindantes.

- Impreso de identificación industrial: en el que se determinan los procesos a seguir en la actividad, materiales a contener y productos finales, vertido de residuos, etc. (consultad el modelo específico para cada Ayuntamiento).

Este a grandes rasgos es la descripción de este procedimiento que puede sufrir alguna ligera variación en función del término municipal del que se trate.

Es muy recomendable visitar con vuestro futuro cliente el local previo a su compra o alquiler para determinar si el local va a poder implantar su actividad.

Comentaros que desde la presentación del documento en el registro del Ayuntamiento de pueden comenzar las obras, previo pago de las tasas.

Viendo la documentación que hay que presentar, desde mi humilde punto de vista y a pesar de la sencillez del procedimiento, se hace imprescindible que lo redacte un técnico ya que el proyecto visado es un valor añadido que aporta una garantía adicional a vuestro cliente.

No he hecho especial hincapié en la accesibilidad. Lo dejo para otra entrada.

Recordad que mediante este procedimiento se pueden tramitar la gran mayoría de actividades de comercio minorista y mayorista, oficinas,  etc. Si no tenéis claro si podéis solicitar la licencia por este procedimiento siempre podéis acudir a un informador urbanístico del Ayuntamiento o dejar un comentario y os responderé a las dudas.

Espero haber aclarado dudas y os cito para próximas entradas donde detallaré en particular las normas de accesibilidad así como la publicidad exterior.

Saludos y nos leemos.

ITE: Otras prácticas 2

Buenas a todos.

En mi primera entrada dedicada a la Inspección Técnica de Edificios traté de dar una primera impresión sobre este encargo profesional. Sin ánimo en absoluto de sentar cátedra, sólo pretendo compartir mis experiencias con todos los seguidores de este blog que probablemente podrían darme más de un consejo a mí. Pero cualquier recurso aprovechado, por pequeño que sea, si os puede ser útil, habré cumplido con el propósito que me planteé como objetivo al embarcarme en esta aventura.

Continuo comentando algunos de los casos más habituales que he contemplado en el mercadeo en el que a veces se convierte este encargo.

El más habitual: las ITE del todo a cien. Realmente no son a 100€, son a 99€ (y es que hasta para eso tienen visión comercial). No os puedo enseñar la estadística que he realizado junto con un Administrador de Fincas (básicamente por no violar la LOPD) sobre un muestreo de 100 inmuebles en la ciudad de Madrid cuyos encargos de ITE se facturaron en la horquilla entre 90€ y 110€. 

Los inmuebles eran de similares características en cuanto a número de viviendas, alturas etc. con el fin de conseguir un muestreo sensiblemente homogéneo. 

Los resultados que arrojaba el estudio eran demoledores. Más del 85% de los inmuebles resultaba tener un acta de ITE desfavorable con intervenciones a realizar de manera importante.
Un 7% aproximadamente presentaban lesiones de menor importancia y el resto de los inmuebles resultó favorable.

De ese 85%, casi el 90% de los casos fueron realizadas las obras de subsanación de las deficiencias bajo la dirección del técnico que realizó la ITE a quien delegaron la función de servir de filtro y capitanear las labores de búsqueda de una empresa que ofreciera la mejor oferta desde el punto de vista técnico y económico. No hay que ser muy listo para poder comprobar la jugada. 

Quizás con un ejemplo lo veáis un poco más claro.

Una comunidad de propietarios de un inmueble de 46 viviendas situada en Madrid capital, contrata los servicios de un técnico para realizar la inspección del inmueble.
Los honorarios pactados ascienden a 105€ más IVA, y en caso de ser desfavorable, una vez realizadas las obras de adecuación, se giraría visita de comprobación que se facturaría al mismo importe que la original. 

No se firma nota de encargo ni contrato de prestación de servicios profesionales. Total, hay confianza. 

La inspección del inmueble se realizó en una mañana, y no se pudieron visitar todas las viviendas dado que los propietarios no estaban presentes.

Cuatro días después el técnico entrega al presidente de la comunidad el acta de inspección desfavorable con las incidencias detectadas, y ya registrado en el Ayuntamiento de Madrid. 

El técnico le expone que dada la envergadura de las reparaciones a realizar sería aconsejable que contará con el asesoramiento y la dirección de un técnico, y que, en caso de ser él, le podría ofrecer una sustancial rebaja de los honorarios y los costes de las inspecciones inicial y final estarían incluidos en la oferta.

Dada la bondad y generosidad de la oferta y ante el temor a las consecuencias que el incumplimiento de las ordenanzas municipales pudiera acarrear a la comunidad y en especial al presidente, que es su representante legal (ya se encarga el técnico de tocar la fibra de la que prenden los testículos del cliente), la comunidad le contrata el encargo. Es un chaval muy majo y muy sincero y se le ve muy honrado. ¡No nos ha cobrado la ITE!. 

Esta vez sí hubo nota de encargo, y contrato de prestación de servicios profesionales. Y unos honorarios que multiplicaban por 20 el importe de la ITE. 

Estas cuestiones me hacen reflexionar. ¿ Serían tan severas las patologías?. ¿Se puede revisar un edificio de esa envergadura en una mañana?. ¿Ese técnico llevaba la estrategia bien aprendida en pos de conseguir un mejor resultado económico?.

Lamentablemente no tengo las respuestas. Tengo mis principios. Como ya compartí con vosotros, un encargo de una ITE requiere mucha responsabilidad. Por tanto e independientemente de su resultado requiere invertir una cantidad de tiempo que no se puede cuantificar con la precisión de un reloj suizo pero que con un par de documentos y una visita previa al inmueble se puede aproximar mucho. Y ya sabéis. Tiempo es dinero.

Tanto si es favorable como si no, es un trabajo que tenemos que cobrar.

Si con posterioridad se requiere de nuestros servicios para dirigir las obras es otra cuestión. Pero tengo muy claro que trabajo realizado, trabajo cobrado. Lo demás es papel mojado.

La cara B de este disco es la de los técnicos que ofertan también al low cost y que siembran el terror entre los indefensos propietarios que, presa del temor a perder su vivienda por culpa de las patologías detectadas en una fatídica mañana, acogen con entusiasmo la propuesta salvadora del técnico que consiste en solucionar los graves problemas de su inmueble contratando a una empresa que él conoce y que es de total confianza y acreditada reputación. 

Al final la ITE les salió cara. Muy cara. Pero la tranquilidad no tiene precio.

Sacad vuestras propias reflexiones. Seguiré comentando este tema en próximas entradas.

Saludos y nos leemos.

ITE e IEE: Poniendo a cada cual en su sitio

Buenas a todos.

Hoy me había propuesto dedicar la entrada a continuar el expositivo sobre la Inspección Técnica de Edificios. Y parece que el Colegio de Aparejadores de Madrid me ha leído la mente y recibo en el correo electrónico el Boletín Digital donde se anuncia la ratificación por parte del Tribunal Supremo la sentencia que indica que solo Arquitectos y Arquitectos Técnicos pueden realizar Inspecciones Técnicas de Edificios Residenciales. Expondré mi punto de vista mostrando de antemano mi grado de satisfacción sin pretender generar el mínimo menoscabo al sector de Ingeniería que prolifera por estos lares.

En la entrada que dediqué al Informe de Evaluación de Edificios ya hice hincapié en que el texto del Real Decreto que lo regulaba otorgaba competencia para su realización aquellos profesionales que venían directamente nombrados en la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir, Arquitectos y Arquitectos Técnicos, reconocidos como profesionales que tienen la capacidad de proyectar y dirigir obras de edificación (según tipología, cuestión que habría que matizar). 

Además expliqué que el Ministerio de Fomento dejaba abierta una puerta a la posibilidad de tener competencia para realizar el IEE a otros técnicos cuya preparación fuese la suficiente para poder realizar el estudio del estado del inmueble debido a la especialización y complejidad que dicho estudio requiere.

La sentencia a la que hacía mención y que podéis leer integra en el enlace que ose dejo al final, realiza un planteamiento  muy sencillo y creo que fácil de entender: si Arquitectos y Arquitectos Técnicos por su formación y preparación tienen la capacidad de poder proyectar y dirigir según la LOE, son por ende los profesionales más capacitados para estudiar el estado de conservación y mantenimiento de inmuebles residenciales.

No por repetirlo va a dejar de ocurrir, pero cada vez que se abre un nicho de mercado en cualquier sector, no solo en el que nos movemos, aparecen profesionales que en algunos casos rozan el intrusismo profesional para intentar abarcar competencias que por sentido común no les corresponden. Y esta cuestión merece una reflexión profunda.

Personalmente considero que un Ingeniero de Caminos es el profesional mejor preparado para calcular una estructura (o de los mejores), al igual que considero a un Ingeniero Industrial (de su respectiva rama de especialización) el mejor preparado para realizar un cálculo de instalaciones. Su labor es muy importante y de vital importancia en el desarrollo de un proyecto. A cada cual lo suyo. 

Pero estaréis conmigo de acuerdo en que, cuando se ejecuta una obra comienzas moviendo tierras y acabas pintando por lo general. Y entre medias ejecutas cimentación, estructura, cerramientos, tabiquería, cubiertas, instalaciones, carpinterías y acabados. ¿Alguno de vosotros piensa en la capacidad de un Ingeniero Industrial de la rama Electricidad con capacidad de dirigir la ejecución material de un cerramiento de fábrica de ladrillo cara vista?. ¿O una tabiquería?. ¿O un forjado?. Lo diré de otra manera, exceptuando las instalaciones eléctricas ¿qué más puede dirgir?. Es evidente que nada ya que sus conocimientos de construcción son nulos. 

Por tanto si no sabe cómo se ejecutan la inmensa mayoría de las unidades de obra parece lógico pensar que no tendrá el suficiente juicio como para determinar los orígenes de las patologías que puedan presentarse en una Inspección Técnica de un Edificio.

Ya dije en su día en otra entrada que no quería pecar de corporativista, pero francamente, estoy harto de haber escuchado a Ingenieros confundir una viga con un pilar (no entendáis este comentario de mala fe).

Entonces, ¿qué ocurre a partir de ahora?. Bueno, pues la cuestión es difícil de interpretar. En el escrito que adjunto en el enlace al final de la entrada redactado por el Consejo General de Arquitectura Técnica de España al respecto de este pronunciamiento del TS, finaliza diciendo lo siguiente:

“Por lo tanto, frente a la interpretación estrictamente economicista de la CNMC, contamos con una consolidada jurisprudencia que mantiene que las ITE, IEE o figuras análogas sólo la pueden hacer los arquitectos técnicos y los arquitectos. Y ello porque, a diferencia de los ingenieros e ingenieros técnicos, aquellos profesionales están formados para ello.”.

Perfectamente razonado y explicado. Ya habéis leído mi argumentarlo y sinceramente, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia creo que no debe intervenir de manera partidaria en estas cuestiones o por lo menos obrar con sentido común, ya que no es una cuestión de dar igualdad de oportunidades a todos los técnicos, sino de garantizar la calidad de los servicios ofertados por éstos buscando el mejor servicio para el usuario final y quien  mejor para realizarlo que aquellos profesionales preparados para ello.

Me gustaría destacar también un extracto de la conclusión final del escrito de la Asesoría Jurídica del CGATE que cito a continuación: “Indica la CNMC en su informe que “La limitación en el número y variedad de operadores en el mercado, genera un efecto negativo sobre la competencia que puede materializarse, caeteris paribus, en mayores precios de los consumidores de los que resultarían en caso de que se permitiera la actividad de todos los operadores facultados para competir en este mercado. Estos mayores precios implican unos mayores costes para los destinatarios de los informes de evaluación de edificios, con el consiguiente perjuicio para la economía y, en definitiva, para el bienestar de los ciudadanos”. Pues bien, aún en el supuesto de que tal afirmación no contrastada fuese cierta (que lo dudamos) no alcanzamos a comprender qué bienestar para los ciudadanos se podría derivar del hecho de permitir que profesionales no cualificados realicen una actividad profesional de la que pende la seguridad de los edificios de viviendas y de las personas que los habitan”.

Creo que esta reflexión es digna de mención.

Por tanto creo que por parte del colectivo se ha dado un paso hacia delante. Eso no quita que dentro de nosotros haya quien juegue al mercadeo y dé mala imagen al colectivo con sus actuaciones poco éticas. Pero esta noticia debería servir para apuntalar un poquito más la dignificación de nuestra profesión, y si nos reconocen capacidad y atribuciones, actuemos en consecuencia.

Pero eso lo dejo para otra entrada.

Os adjunto el enlace que os comentaba.

 Informe CGATE y sentecia TS 

Saludos y nos leemos.

Creando imagen de marca

Buenas a todos.

Hoy en día es fundamental para cualquier profesional o pyme crear una imagen de marca, una identidad profesional en la que ofrecer nuestros servicios y que el cliente pueda de una manera explícita conocernos. 
Independientemente del uso de las redes sociales a las que dedicaré varias entradas, hoy voy a hablaros de tener vuestra propia página web.

Es evidente que podéis contratar a un profesional para que os la diseñe. Dependiendo del número de páginas, fotografías, etc., estamos hablando de 600 € para arriba. Sopesad vuestra economía y si queréis lanzaros a la aventura pues seguid leyendo.

Por supuesto que además de tenerla hay que darle visibilidad, pero empecemos por el principio y en posteriores entradas iremos profundizando sobre el resto de temas.

Seguro que todos estáis pensando que somos técnicos en construcción y que eso a más de uno le viene muy grande. Pues es posible, no os lo discuto, pero vamos a intentar utilizar herramientas y medios muy sencillos con los que crear nuestro propio espacio y poder abrirnos a los clientes. Comenzamos.

En primer lugar deberemos contratar un dominio, que no es más que el nombre de vuestra web. Es probable que vuestro nombre o el que tengáis en mente ya esté cogido y tendréis que renunciar a él. En este enlace podréis comprobar si el dominio qué queréis está ya ocupado o por el contrario está libre.

Comprobar Dominio

 
El precio del dominio suele oscilar en los 6€, euro arriba o abajo. Incluso algunas empresas de alojamiento o hosting suelen regalarlo en promoción si contratáis con ellos el alojamiento.

¿Y en qué consiste esto del alojamiento?. Pues consiste en contratar los servicios de una empresa externa que os alquila un espacio en su servidor con el nombre de vuestro dominio. En ese espacio subiremos los archivos que componen nuestra web y podremos compartirla con el resto del mundo. El precio de esos servicios varía en función de lo que contratéis, pero rondarán los 50€ anuales para un paquete básico que os incluye un alojamiento de unos 25 Gbytes, unos 40 Gbytes de tráfico web, 50 cuentas de correo electrónico, y herramientas instaladas como WordPress, Joomla, MySQL, etc. Tranquilos. Os lo iré explicando todo. Por ahora quedaros con los conceptos.

La parte que a priori os puede resultar más complicada es crear la página. El contenido hoy en día está programado según los estándares de lenguaje HTML5 y CSS3. Os suena a chino, ¿No?. Calma. Esto no es un curso de programación. Para eso hay profesionales que viven de esto. Nosotros vamos a crear nuestra web sin saber programar, nada de nada, tan sólo utilizaremos herramientas que nos permitan diseñar nuestra web de manera intuitiva, encargándose el programa de generar el código así que el trabajo es muy sencillo.

Existen en el mercado muchísimos programas que realizan este trabajo, pero mi experiencia de uso me recomienda diseñar y crear con Adobe Muse. Es un software muy sencillo de utilizar y que además cuenta a sus espaldas con una comunidad en la que podréis encontrar todo tipo de recursos para implementar en vuestra web. Os dejo un enlace para su descarga en versión de prueba totalmente operativa.

Descarga Adobe Muse de Prueba

Otra de las ventajas que ofrece es la de poder crear la página para poder verse en cualquier dispositivo, ya sea un PC o Mac, un smartphone o tableta. Ésta característica es muy importante y permitidme que incida en ella ya que a día de hoy, más del 50% del tráfico web se realiza desde dispositivos móviles, de ahí la importancia de tener adaptada la página a ellos, en lo que se denomina diseño responsive. Lo iremos viendo.

Antes de comenzar a trastear con el ordenador tendremos que definir claramente los contenidos a mostrar para así definir las sub páginas que contendrán nuestra información: inicio, trayectoria, servicios ofertados, portafolio de trabajos, formulario de contacto etc.  Así pues un esquema es muy necesario. 

El tema del diseño es muy subjetivo. Colores, imágenes, diseño son cuestiones que tendréis que aportar vosotros según vuestra imagen corporativa y los contenidos a aportar.  Pero comenzaremos desde cero para que aprendáis los conceptos básicos y luego cuando tengáis soltura podáis hacer vuestros propios diseños y dar rienda suelta a vuestra imaginación.

Terminaremos con la inclusión de enlaces a vuestras páginas de redes sociales y publicaciones de blogs o vuestro TL de Twitter. 

Creo que la idea es interesante. Cuando me metí de lleno a promocionar mi imagen de marca no existían los programas de hoy en día y había que aprender algo de código (os aseguro que Dreamweaver es un horror) si no quería ponerme en manos de un webmaster que mandaba sobre el diseño y cuando dudaba es que no se podía hacer. Y a un precio......
Os recuerdo como casi siempre que somos técnicos, que estas aportaciones creo que pueden ser muy útiles para todos aquellos que os estáis reinventando y no queréis morir en el intento.
En breve empezamos con los tutoriales.
Espero que el esfuerzo y la ilusión que le estoy poniendo se vean recompensado siendo útiles a todos vosotros que estáis ahí y que cada día seguís con interés esta humilde publicación.

Saludos y nos leemos.

Nos ponemos a peritar

Buenas a todos.
Hoy, como muchos compañeros de profesión, me he dispuesto a peritar. Si tenemos en cuenta la vorágine constructiva que trajo la famosa burbuja inmobiliaria, sumada a la feroz crisis económica posterior que hizo que se sobreviviera como constructora escatimando calidades a favor de un presupuesto ajustado, nos encontramos con un país donde abundan las promociones inmobiliarias y las obras ejecutadas sin ningún rigor y sin cumplir los mínimos requisitos de calidad que la normativa exige.

Pero la época del todo vale en las obras pasó y la exigencia de los propietarios, cada vez mejor asesorados, salió a relucir en defensa de sus legítimos derechos al haber pagado importantes sumas de dinero por viviendas de baja calidad en muchos casos y que veían su precio inflado por culpa del elevado valor del suelo y del ansia incesante del promotor especulador. A este último actor del proceso yo le denomino inversor, ya que de promotor la inmensa mayoría tenían poco o poquísimo. Supongo que conoceréis casos en vuestro entorno por lo que obviare aportar datos, ya que no son objeto de esta entrada.

Bien, pues a través de un administrador de fincas me llega un encargo para presupuestar los honorarios por redacción de un informe  pericial que forme parte de una demanda contra una constructora por defectos severos en la ejecución de la obra.
Antes de aceptar el encargo, suelo visitar la promoción. En una primera visita se pueden determinar de manera preliminar las patologías a detectar y sobre todo el tiempo necesario para el encargo. Ya sabéis: tiempo es dinero.
Se podría definir tres tipos de informes periciales (aunque es una definición muy genérica):

- Informe del estado de unas obras o elementos de la misma, en el que detallamos las patologías detectadas.
- Informe con dictamen: además de detallar las patologías se definen sus posibles causas.
- Informe con dictamen y valoración: donde se valoran los daños causados, los costes de reparación tanto de construcción como de honorarios y demás.

HONORARIOS
A la hora de calcular los honorarios es básico que determinar el número de horas que vamos a emplear, entre visitas de campo y gabinete, así como los posibles gastos en caso de tener que asistir a juicio a ratificar las conclusiones del informe si el proceso judicial lo requiere.

PROCESO PRÁCTICO
Ni que decir tiene que se deben tener conocimientos amplios y suficientes para poder acometer el encargo. Nuestras titulaciones presuponen una formación adecuada para poder realizar cualquier peritación, pero os voy a dar un consejo: si no os veis con la capacidad suficiente por el motivo que sea para poder realizar el encargo correctamente es preferible ceder el encargo a un compañero o renunciar al mismo. Creedme que un perito con pocos conocimientos queda en evidencia no sólo delante de la sala (lo cual no beneficia a la parte a la que representa) sino que además puede perjudicar seriamente los intereses de su cliente. Por tanto, si os sentís capacitados, adelante. Si no, ya llegará vuestra oportunidad.

A la hora de analizar las patologías toda la información que podáis recabar nunca será suficiente. Como siempre me digo, prefiero que me sobre a que me falte. Fotografías, entrevistas con la propiedad y propietarios afectados, documentación técnica y jurídica de actuaciones anteriores, etc. Repito, es preferible salir con un remolque de datos que no tener todos los elementos de juicio necesarios.
Si fuesen necesarios realizar ensayos, catas, lo que sea, hacedlo. En muchos casos las  patologías no se pueden detallar en todo su alcance sin complementar la inspección ocular.

Con toda la información nos ponemos a redactar. Básicamente lo divido en cinco partes bien diferenciadas.

1.- Datos generales
En este apartado incluiremos los datos de la propiedad, los nuestros, la descripción del encargo, y por último una breve descripción de los antecedentes recopilados detallando de manera fiel los hechos ocurridos sin realizar ningún tipo de valoración.

2.- Trabajo de campo
En este apartado incluiremos el proceso práctico realizado, visitas con sus fechas, entrevistas con los propietarios, defectos observados y deficiencias, sin analizar las causas.

3.- Análisis de patologías y posibles causas
Aquí empleamos la pericia para detallar de manera pormenorizada las patologías detectadas, con ubicación en un plano si fuese necesario (muy recomendable) y adjuntando fotografías mediante llamadas, ya que éstas irán, al igual que los planos en otro apartado.

Deberemos reflejar a nuestro juicio las causas de la patología. En este punto haré una advertencia. El cliente no siempre tiene razón. Dictaminar lo que observéis y podáis probar, no lo que vuestro cliente o su letrado os diga que dictaminéis. Eso es cumplir con vuestro deber como perito, que luego os detallaré.

Procurad no recurrir a excesivos tecnicismos (ya sé que pensaréis que es nuestro lenguaje) ya que vuestra documento sirve para aclarar un procedimiento judicial y en la inmensa mayoría de los casos, los abogados y jueces tienen nulos conocimientos de esa materia. Por tanto hay que ser claros y concisos definiendo las cuestiones de manera sencilla.

Sería conveniente tener soltura en el manejo de normativa, haciendo referencia a ella tantas veces como sea necesario ya que es una herramienta que si es más fácil de interpretar por los juristas.

Si el informe incluye valoración deberéis adjuntar aquí el presupuesto de las actuaciones a realizar según vuestro dictamen, incluyendo costes de proyecto, direcciones facultativas, licencias y permisos, etc. Y recordad que en función de esa valoración girará la demanda, sumando otros gastos como son los honorarios del pericial, asistencia a juicio, costas procesales, etc.

4.- Conclusiones
En este apartado es donde resumir los resultados de vuestro informe. De manera simple, es decir: causa efecto. Y aquí quiero incidir en una cuestión primordial. En este apartado es donde dejáis definido, según vuestro leal saber y entender, el origen de las patologías y su posible culpable. No acuséis a nadie. Tan sólo limitaos a decir que se actuó de una manera que no cumplía normativa o que se han detectado graves defectos por falta de cuidado en la ejecución.  Somos peritos, somos técnicos. Nunca debemos actuar como legisladores. Corresponde a otros juzgar. 

Por último y como conclusión final debéis reconocer las consecuencias recogidas en las leyes de enjuiciamiento que tendréis si faltáis a vuestro deber como perito, jurando o prometiendo que habéis actuado de manera objetiva tomando en cuenta cuantos datos hayan sido suficientes sin el ánimo de favorecer ni perjudicar a ninguna de las partes. Así mismo declarad que habéis actuado según vuestro leal saber y entender sometiendo vuestro informe a uno mejor fundado y argumentado. Es decir, que habéis sido objetivos y que ningún caso habéis dictaminado de manera dirigida a favor de vuestro cliente. Cuidado con esta cuestión. Si el juez entiende que habéis faltado a vuestro deberr os podéis ganar una inhabilitación. Así pues sed rigurosos y objetivos.

5.- Anexos.
En este último apartado es donde incluiremos toda la documentación que creamos necesario aportar: planos, facturas, reclamaciones y en reportaje fotográfico. Aquí quiero destacar que citéis el modelo de cámara y número de serie de la misma y os guardéis a buen recaudo las fotografías. Si tenéis que hacer una puntualización de manera gráfica sobre alguna de ellas o varias, adjuntar la original y la modificada para que no quede la más mínima duda de vuestra buena fe a la hora de exponer vuestro informe.

Como consejo final y muy importante que no se os olvide incluir un índice y numerar las páginas. Sé que el comentario puede parecer ridículo y obvio pero ya he visto demasiados periciales sin numerar y llenos de post it en pleno juicio. Y no da buena imagen.

En próximas entradas adjuntare un pericial para que sirva de referencia y os comentaré aspectos a destacar en la asistencia a juicio.

Saludos y nos leemos.